Słupy energetyczne na prywatnym gruncie, przewody napowietrzne i kable ułożone w ziemi ograniczają właściciela w korzystaniu z nieruchomości, choć same urządzenia należą do przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego). Relację stron porządkuje służebność przesyłu (art. 305¹–305⁴ k.c.), a samo posadowienie sieci nie przesądza o zasadności ani wysokości roszczeń.
Tytuł prawny operatora a drogi uregulowania stanu prawnego
Analizę rozpoczyna się od ustalenia, czy przedsiębiorca dysponuje skutecznym tytułem prawnym do korzystania z gruntu, wynikającym z umowy, decyzji administracyjnej, np. wydanej na podstawie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, albo nabycia służebności przez zasiedzenie. Istnienie takiego tytułu może wyłączać roszczenia oparte na bezumownym korzystaniu z nieruchomości. W razie jego braku strony mogą ustanowić służebność przesyłu w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy, a służebność jest konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel może żądać jej ustanowienia przez sąd za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 305² § 2 k.c.).
Świadczenie określane potocznie jako odszkodowanie za służebność przesyłu energii elektrycznej stanowi „odpowiednie wynagrodzenie” za ustanowienie służebności w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Należy je odróżnić od wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu za okres miniony, dochodzonego na podstawie art. 224–225 k.c., oraz od odszkodowania za odrębną szkodę majątkową, wymagającego wykazania właściwych przesłanek odpowiedzialności.
Ile wynosi wynagrodzenie za służebność przesyłu i od czego zależy?
Przepisy nie określają jednolitych stawek za metr sieci ani za pojedynczy słup. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu, określane potocznie jako odszkodowanie za służebność przesyłu energii elektrycznej, ustala się indywidualnie. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego jego wysokość powinna odpowiadać stopniowi ingerencji w prawo własności oraz trwałości i uciążliwości obciążenia. Uwzględnia się w szczególności wartość rynkową nieruchomości, jej przeznaczenie w planie miejscowym, powierzchnię pasa służebności przesyłu, zakres korzystania przez przedsiębiorcę oraz rodzaj i usytuowanie urządzeń.
W przypadku linii napowietrznych istotne są również ograniczenia dopuszczalnej zabudowy oraz zakres dostępu niezbędnego do konserwacji, napraw i usuwania awarii. Skutki majątkowe przebiegu linii nad działką budowlaną mogą różnić się od obciążeń gruntu rolnego, zależnie od rzeczywistych i prawnie dopuszczalnych możliwości wykorzystania nieruchomości.
Wycena służebności i dokumentacja sprawy
Rzeczoznawca majątkowy stosuje podejście porównawcze lub dochodowe. Przy braku danych rynkowych § 32 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości z 2023 r. przewiduje iloczyn powierzchni pasa, wartości jednostki porównawczej gruntu w pasie i współczynnika korzystania – do 0,3 dla urządzeń podziemnych, do 0,5 dla nadziemnych i 1 dla naziemnych. Osobno bada się, czy nastąpiło trwałe obniżenie wartości nieruchomości i czy można je uwzględnić bez ryzyka podwójnej kompensacji. Na podstawie mapy zasadniczej, księgi wieczystej i danych o urządzeniach specjaliści Helpum weryfikują tytuł operatora i szacują roszczenia przed rozmowami z zakładem energetycznym.
Przygotowanie do negocjacji i dalsze kroki
Przed negocjacjami należy ustalić przebieg urządzeń, szerokość niezbędnego pasa, historię korzystania z gruntu i dokument, na który powołuje się operator. Dopiero wtedy można ocenić, czy roszczenie o odszkodowanie za ustanowienie służebności przesyłu jest zasadne i w jakiej wysokości. Ryczałtowe propozycje „za słup” rzadko odzwierciedlają rzeczywiste obciążenie, dlatego warunki ugody trzeba zestawić z operatem szacunkowym. Prawnicy kancelarii Helpum oceniają przy tym ryzyko zarzutów zasiedzenia i przedawnienia, które operatorzy często podnoszą. Jeżeli rozmowy nie przyniosą rezultatu, wynagrodzenie ustali sąd w postępowaniu nieprocesowym.
